«Палка о двух концах»: застройщики Приморья ждут введения эскроу для ИЖС

Сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Приморье стабильно растет – по предварительным оценкам регионального правительства, в 2024 году в крае сдали на 14,6% больше квадратных метров в частных домах чем в 2023-м. Растут и цены на такое строительство – как сообщают сами представители отрасли, за год в некоторых компаниях они увеличились на 25-30%. При этом новый стимул для роста стоимости даст введение эскроу-счетов для ИЖС с 1 марта 2025 года – застройщики поделились с РБК Приморье своим мнением по поводу будущих нововведений.

«Частный сектор» растет

В 2022 году в Приморском крае сдали почти 470 тыс. кв. м индивидуального жилья – рост к уровню предыдущего периода составил 34%. В 2023 году эта цифра выросла до 562,7 тыс. кв. м (+20%). Данные за 2024 год предварительные: РБК Приморье в пресс-службе регионального правительства сообщили, что сектор ИЖС составил 645 тыс. кв. м (+14,6%).

Темпы роста падают, но самих домов строят все больше. Как писал РБК Приморье, в прошлом году ИЖС уверенно наступало на многоквартирные дома (МКД). На начало декабря, «индивидуальный подход» перевесил в общем объеме завершенного жилищного строительства, составив около 56%. По предварительным итогам года частные дома отстали, их доля уменьшилась до 49,4% (+2,9 п.п. по сравнению 2023-м). В целом в регионе в 2024 году, по предварительным оценкам, сдали 1,306 млн кв. м жилья.

Представители отрасли связывают продолжающийся рост с действием льготных ипотечных программ. По оценкам некоторых компаний, количество их заказов в 2024 году выросло на 20%, несмотря на отмену массовой ипотеки с господдержкой.

«В последние три года объемы растут, да. Во-первых, это возможность [приобрести частный дом] – льготные ипотеки брали все, кому не лень. Во-вторых, это желание жить в своем доме. И в-третьих, это стоимость квартир в МКД: условно, квадратный метр в квартире на старте ЖК – около 200 тыс. руб. А дом, с учетом земли, в такой же строительной готовности будет обходиться в районе 120 тыс. руб. И у тебя еще участок 10 соток в придачу», – приводит пример руководитель «Региональной строительной компании» Олег Никитин.

Растут и цены

На рост стоимости частного дома влияют общеэкономические факторы, о которых многократно писал РБК Приморье: среди них уровень инфляции и высокая ключевая ставка. Предприниматели, работающие в данной сфере, в первую очередь обращают внимание на удорожание логистики и стройматериалов. Существенное влияние оказывает и общий рост зарплат.

Руководитель строительной компании Stroika4sezona Сергей Тутынин отметил, что наиболее существенный рост цен в отрасли произошел в 2022 году. После введения западных санкций дом на 93 «квадрата» вырос в цене с 3,5 млн руб. до 6,2 млн руб. за четыре месяца – практически в два раза. Удорожание, которое наблюдалось в 2024-м и продолжается сейчас, не сравнить с кризисом трехлетней давности.

«Если заглянуть немного подальше: от чего повышается стоимость грузоперевозок – от того, что растет [в цене] топливо. Грузоперевозки подняли – эти расходы пошли на стройматериалы. Соответственно смета дома уже увеличилась. В 2024 году стоимость наших домов выросла приблизительно на 8%, потолок – на 12%. Но все зависит от того, как человек хочет работать, от качества его работы. Если качество низкое, то дом будет дешевым, и у данной компании, например, цены не поднялись, потому что затраты минимизированы», – рассказал Сергей Тутынин РБК Приморье.

Рост стоимости в различных компаниях действительно оценивают по-разному. Так, «Красивые дома Приморья», по словам руководителя организации Вячеслава Моисеева, подорожали в среднем на 10% за год. А в «Трио Дом» рассказали, что с марта 2024 по январь 2025 года стоимость ИЖС от них выросла приблизительно на 30%.

В «Региональной Строительной компании» разницу цен за год оценили в 20-25% – также в сторону увеличения. Руководитель организации считает, что существенным фактором стало обилие спроса ввиду нехватки предложения: в 2024-м компании приходилось отказывать клиентам из-за избытка работы.

ИЖС уходит в эскроу

О введении эскроу-счетов в сфере ИЖС стало известно довольно давно – соответствующий федеральный закон одобрен Советом Федерации в конце июля и вступает в силу с 1 марта 2025-го. Очевидно, прошедшее с момент принятия время требуется, чтобы «настроить» и «отладить» схему работы, некоторые детали которой пока что понимают не все участники рынка. Отдельные банки уже работают по данному механизму с ипотечными кредитами.

Как действует эскроу-счет

Это специальный банковский счет, на котором замораживаются деньги заказчика до передачи ему объекта. На индивидуальное жилищное строительство данный механизм раньше не распространялся, но действовал при возведении многоквартирных домов. В случае невыполнения застройщиком условий договора подряда денежные средства возвращаются покупателю. Застройщику выдадут деньги только после выполнения им работ – подтверждением может быть подписанный акт приемки жилья.

В федеральном законе, который начнет действовать с марта, прописаны требования к застройщикам. Юрлицо или ИП обязаны зарегистрироваться в информационной системе жилищного строительства (ИСЖС) и получить уникальный код идентификации. Требуется раскрыть информацию о себе, включая местонахождение и контактные данные, а также представить проекты жилых домов, которые подрядчик может построить (обязательно должна быть указана предполагаемая стоимость и примерные сроки возведения объектов). Цифровой базой для этого выступает портал строим.дом.рф. На момент публикации его база данных уже выдает 387 проектов в Приморском крае, однако под фильтр «строительство с эскроу» подпадает только 168.

Подрядчика также должен аккредитовать банк, который может предъявлять дополнительные требования. Например, Сбер указывает, что компания должна быть зарегистрирован не менее двух лет назад и иметь определенные ОКВЭД.

Главным преимуществом механизма эскроу считается исключение риска потери денежных средств – то есть заказчика не обманет недобросовестный строитель. Предусмотрены и дополнительные гарантии – счет будет застрахован Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн руб. Эскроу открывается и обслуживается бесплатно. Отметим, что законодательно разрешено использовать для оплаты договора с подрядчиком и средства материнского капитала.

Как следует из текста закона, эскроу-счета в ИЖС будут применяться по соглашению сторон – добровольный характер сделок подчеркивался изначально представителями банковской сферы. При этом льготные программы уже «привязывают» к эскроу: так, Минстрой РФ заявлял, что с июля 2024 года дома по договору подряда на средства семейной ипотеки можно строить только с использованием таких счетов. Строители Приморья делятся ожиданиями того, что вскоре все ипотечные продукты банков будут реализовывать при помощи данного механизма.

Обратная сторона счета

«Палкой о двух концах» назвали механизм эскроу-счетов для ИЖС в компании «Трио Дом». Заказчик действительно будет защищен от обмана, но заплатит за это дополнительно: по оценкам организации, стоимость строительства дома увеличится приблизительно на 25%. Подобные условия, как отметил представитель компании, не будут пользоваться спросом среди тех, у кого есть выбор: использовать эскроу-счет или нет. Главным минусом для застройщиков является необходимость использовать собственные средства или брать заемные у банков. В результате на потребителя накладывается финансовая нагрузка в виде первоначального взноса и процентов от тех средств, которые изыскивает компания в виде кредитов.

«Эскроу – с одной стороны, конечно, хорошо, так как может обезопасить конечного потребителя, это безусловно замечательно. С другой стороны, для того, чтобы раскрыть эскроу-счет банки устанавливают фиксированные сроки, что является препятствием для скорого закрытия своих обязательств. Также одним из самых негативных моментов является так называемый «потребительский терроризм» – это действия заказчика, которые позволяют ему получить выгоду за счет застройщика путем неподписания актов приемки-сдачи дома», – говорит руководитель отдела продаж «Трио Дом» Алексей Литвинцев.

Стоит отметить, что инициировавший нововведение Минстрой РФ ранее уже комментировал аргументы о возможном повышении стоимости индивидуального жилья. Компенсировать дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков призван принятый в августе 2024 закон, освобождающий от налога на добавленную стоимость (НДС) тех, кто строит частные дома по эскроу, – он вступает в силу в апреле 2025 года. Насколько будет действенна данная мера, покажет только практика, так как предварительные оценки по дальнейшему росту цен на ИЖС в связи с введением эскроу сильно расходятся среди опрошенных РБК Приморье организаций – начинаясь приблизительно от 5%.

«Однозначно это приведет к увеличению цен. Процентную ставку по проектному финансированию мы закладываем в смету. Но это не такое большое увеличение – в пределах где-то 600 тыс. руб. на коробку дома», – рассказала менеджер проектов в компании «Строймонолит» Анна Манжосова.

Банки заранее приступили к «подготовке почвы» перед внедрением эскроу. Так, Сбер заявлял, что с мая 2024 года уже начал выдавать ипотеку на ИЖС с использованием этого механизма. Банк ДОМ.РФ также принимает заявки по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство по договору подряда с использованием счетов эскроу. Отметим, что застройщикам в данном случае официально предлагаются льготные кредитные линии, начиная от 1%.

«С введением эскроу-счетов бизнес, конечно, будет вести сложнее, по сравнению с той схемой, которая была раньше. В основном появляется больше бюрократии. Следующая история: либо придется строить за собственные деньги, либо кредитоваться. Кредитные линии предполагаются субсидированные, под 1%, но на сегодняшний день, так как «ключ» высокий, эти кредитные линии – от 11 до 16%», – рассказал руководитель ООО «Региональная строительная компания» Олег Никитин, пояснив, что ДОМ.РФ берет 15-процентную комиссию при раскрытии счета.

Как говорят предприниматели, закон направлен на «фильтрацию» рынка: если эскроу-счета станут обязательны для ипотечников, то отрасль покинет множество компаний. На момент публикации на портале строим.дом.рф зарегистрированы только 15 организаций в Приморском крае, которые могут заниматься индивидуальным жилищным строительством с использованием эскроу-счетов.

«Сложности, конечно же, есть. Льготное кредитование от банка не всем предоставляется. <...> Например, [в Приморье] мало компаний, ООО, которые долго работают на рынке – в основном 2-3 года. На пальцах можно пересчитать тех, кто долго работает, например, во Владивостоке. Я думаю, что в итоге значительно меньше будет выдано кредитов для строительства ИЖС», – отмечает руководитель компании «Красивые дома Приморья» Вячеслав Моисеев.

Напомним, что последний громкий скандал в сфере ИЖС, о котором рассказывал РБК Приморье, произошел не так давно – в ноябре 2024 года. Прокуратура добилась возбуждения уголовного дела о мошенничестве в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ) при строительстве коттеджных поселков «Эко-лайф» и «Малина-лайф». По информации надзорного органа, подрядчики присвоили денежные средства не менее 10 граждан – на сумму более 60 млн руб.